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2020年12月16日出版
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居住权让居者有其屋
 

即将于2021年1月1日起施行的《民法典》,将对人们的生活产生巨大影响。《民法典》物权编的一大亮点,就是增加规定“居住权”这一新型用益物权。居住权保障了老年人对房屋终身居住的权利,让老年人老有所依;通过出让房屋所有权获得经济收入,实现老年人老有所养。

老年人可为配偶设立居住权

李大爷丧偶多年,平日生活有保障,但子女因忙于工作,没有时间照顾父亲。数年前,李大爷遇到了小他十几岁的王女士,尽管子女反对,但两人依然选择再婚。为了安抚子女,李大爷特意订立遗嘱,将自己居住的房屋留给子女,并进行公证。李大爷去世后,其子女多次登门要求王女士腾房。王女士则以没有自有住房为由,拒绝搬离。

凌云律师事务所律师杨志芬认为,在这场经济纠纷中,李大爷的子女作为房屋所有权人,有权通过遗嘱的方式自行处分财产,要求王女士搬离。但从公序良俗的角度出发,该判决难以平衡双方利益。面对此类纠纷时,究竟应该重情还是重法?在居住权被写入《民法典》后,这一矛盾或将得到解决。按照《民法典》规定,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。其用益物权属性意味着,居住权人依法可以对抗继承人对房屋的所有权,设立居住权的住宅不得出租。

也就是说,待《民法典》施行后,该案中,李大爷有权通过遗嘱的形式,赋予配偶王女士房屋居住权,并向登记机构申请居住权登记。在李大爷去世后,其子女可以继续按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权,但王女士仍享有居住权,并可以住到与李大爷约定的居住期限为止。在此期间,李大爷的子女即便拿到房屋的不动产权证,也无权让王女士搬离,不能将房屋出租。

老年人“以房养老”更安心

我国老年人自有住房比例较高,但近年来,“以房养老”引发的问题层出不穷。以房养老,是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,可定期获取一定的养老金直到去世。但一些违法机构打着“以房养老”的幌子,骗取老年人房产,导致受害人不仅赔了房子,还失去住所。

市民张大妈原本抱有“以房养老”的念头,但从媒体上了解到“以房养老”的诈骗信息后,不免担心一旦失去房屋产权,日后居住质量将大幅下降。若将房屋产权抵押给保险公司,又害怕到手的钱太少而亏本。“张大妈作为房屋的所有权人,自行处分房屋用于抵押贷款或其他金融用途,在没有按时偿还款项的情况下,出借人有权针对抵押物申请拍卖,并对拍卖房屋享有优先受偿权。张大妈已经丧失对其房屋的所有权,不可能获得居住权利。”杨志芬指出,在居住权制度推出后,将允许老年人在签订“以房养老”协议出售自有房屋后,获得一笔养老资金的同时继续享有居住权,此举无疑让许多金融骗局无处遁形。

今后,独居老人如果拥有一套房产,但无固定收入来源,生活拮据,没有余力付医药费、保姆佣金等,可依照居住权制度出售或抵押房产,并设立居住权,在获得养老资金的同时,还可以在有生之年无偿居住,避免“钱房两空”。

明确区分房屋使用权和居住权

在我国现行的房屋所有权、土地使用权之外,如今《民法典》中首次提出居住权意味着什么?

据了解,居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。居住权是一项新型用益物权,按照《民法典》的解释,居住权高于所有权,其本质就是将房屋的所有权和使用权分离,并进行物权化。也就是说,居住权一旦登记确认,无论该房屋被转让、抵押或拍卖,都不影响居住权人居住和使用。“我国现行法律并没有对居住权做明确规定,但《民法典》把居住权单独提出来,将其和房屋的使用权分开。”杨志芬表示,居住权只能保障居住权利,居住权人没有资格对房屋进行继承或转让。

居住权的期限可以自行设立,5年、10年、20年均可,也可是终身,但长期居住并不代表就能获得居住权。根据《民法典》规定,居住权须由房屋所有权人以书面形式订立合同,同时向登记机构进行登记设立,房屋所有权人对此拥有决定权。“当近亲属间发生房产纠纷时,就能依据房屋的使用权和居住权明确划分诉讼范围,能更好地维护老年群体的切身利益。”杨志芬说。

值得一提的是,在《民法典》施行后,居住权尚在有效期内的房屋可以进行买卖,但只能转移物权,居住权并不因此丧失,即居住权人依然可以居住在该房屋内。因此,如果打算购买二手房,不仅需要查询该房屋的权属、是否有司法查封、是否设立抵押等情况,还应注意查询该房屋是否有居住权设立登记,避免买了房却不能住等情况发生。

本刊记者 欧阳小抒

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