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2021年12月16日出版
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房屋采光被遮挡怎么办
 
魏宇/绘

位于昆明市中心的“南亚之门”是一座超高层住宅。随着高楼拔地而起,距离该建筑仅数十米远的两个低矮老旧小区日照被遮挡,影响小区居民日常生活。对此,小区业主向多方反映情况,并要求赔偿。

采光权如何界定

北京市天元(昆明)律师事务所合伙人傅梁介绍说,采光权是指不动产的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利。采光权发端于所有权,采光权受到侵害,会使所有权的利用效能受到限制,集中并突出体现在不动产财产权益的侵害。例如,不动产价值的降低及不动产利用人的不当支出的增加。

采光权的实现主要由两方面构成,一是由不动产本身的结构、方位等特质所带来的自由享受阳光的权利;二是对邻地不当利用而影响前一采光基础权利所产生的禁止或要求赔偿的权利。《民法典》第二百九十三条规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。此外,按照《民用建筑设计统一标准》要求,采光应符合下列规定:1.每套住宅至少应有一个居住空间满足采光系数标准要求,当一套住宅中居住空间总数超过4个时,其中应有2个及以上满足采光系数标准要求;2.老年人居住建筑和幼儿园的主要功能房间应有不小于75%的面积满足采光系数标准要求。

侵害采光权如何赔偿

傅梁认为,采光权侵害是城市化进程中的伴生问题,房屋采光对其流转和价值影响明显。目前,采光权纠纷已不局限于城镇的高楼大厦,在新农村的建设发展过程中,农村房屋特有的建筑结构及审批现状也导致采光权纠纷频发。对于房屋采光权纠纷案件,因相关法律法规的赔偿规定较为笼统,在审判实践中,法官一般根据案件的实际情况自由裁量,主要解决途径以调解和诉讼后金钱补偿为主。

傅梁指出,本案中,“南亚之门”对周边两个小区住户的采光权侵害事实明确。根据《民法典》第二百八十八条规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。由于“南亚之门”已建成并有购房人实际入住,拆除并不符合实际。

依照云南省设计院编制的《日照分析报告》,昆明拓东房地产开发有限公司管理人于2021年7月22日发布公告,对“南亚之门”项目造成相邻两个小区共249户业主日照采光遮挡及综合补偿相关权益的专项核查进行公示。据核算,累计赔偿金达1345.113万元。

本刊记者 高佛雁/文

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