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2018年10月10日出版
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厘清“四荒地”承包经营纠纷
 

与承包耕地相比,“四荒”土地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)的承包具有一定特殊性,如承包主体不受限制,承包方式采取招标、拍卖、公开协商等市场机制,承包方可自主决定经营方式,承包经营权可以抵押等,但均须合理和合法。

改变用途 发包方可解除合同

2014年1月,某村委会与本村村民胡某签订土地承包合同,将80亩荒地发包给胡某开荒植树,每亩每年承包费40元,承包期为25年。合同签订后,胡某除在30亩荒地上种经济林外,其余土地一直闲置着。2017年3月起,胡某开始在荒地上挖土出售,导致部分地块的土壤层遭受严重破坏。村委会多次制止无果,于2018年4月向法院起诉,认为胡某的违约行为已致使合同目的无法实现,要求解除承包合同,并由胡某负责恢复土地原状。法院经审理,支持了村委会的诉求。

点评:法院的判决是正确的。根据《农村土地承包法》第十七条规定,承包方应承担维持土地的农业用途,不得用于非农建设以及依法保护和合理利用土地,不得给土地造成永久性损害的义务。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定:“承包方违反农村土地承包法第十七条规定,将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害,发包方请求承包方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的,应予支持。”

同时,根据《合同法》第九十四条规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的,另一方可以解除合同。

本案中,胡某擅自改变承包地的农业用途,挖土出售造成土壤层受到严重破坏,显然已严重违约。因此,村委会的诉求应得到法院的支持。

承包费偏低 可因情事变更而调整

2010年,某村委会将该村30亩荒丘地发包给了村民汤某,承包期限30年,承包费为每年每亩120元。起初,汤某种植传统农作物收益十分有限。2015年,汤某经咨询和考察,决定种植菊花,遂雇请技术人员对土壤进行改良。

自2017年起,汤某的每亩地纯收益都在5000元以上。其他村民见汤某挣了钱,纷纷要求村委会提高承包费。2018年1月,村委会与汤某就提高承包费事宜协商未果,遂诉至法院,诉求将承包费提高至1500元。汤某认为,合同中所约定事项各方均应遵守,不能随便涨价。法院经审理查明,现在与争议地块类似的土地租金为每年每亩400~600元,遂判决自2018年起将承包费调整为450元。

点评:法院的判决并无不妥。《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条规定被称为“情事变更原则”。

农村“四荒”土地承包期限一般较长,在此期间内,因土地使用价值上升、物价上涨等因素,原定的承包费难免显得过低,如果继续维持则显失公平。因此,法院根据情事变更原则,结合与汤某承包荒山类似地块的租金标准,而不考虑汤某的收益情况,判决将承包费调整为450元是正确和合适的。

承包经营权抵押 应依法办理登记

2014年,谢某和村委会签订了承包该村15亩荒山的合同。谢某领取土地承包经营权证后,准备种植桃树。由于资金不足,其朋友徐某愿意借钱给谢某,但要求谢某以15亩桃树地作抵押担保。于是双方签订了借款合同和抵押合同,但没有办理抵押权登记手续。

2017年,由于当地气候异常,桃园收成不好,谢某亏损严重,无力按期还钱。2017年9月,徐某将谢某告上法庭,请求实现其对桃园的抵押权。村委会得知后,向法院申请参加诉讼。庭审中,村委会认为土地承包经营权不能抵押,请求法院认定该抵押合同无效。法院经审理查明,谢某与徐某签订的抵押合同没有办理登记手续,不受法律保护,遂判决驳回徐某的诉讼请求。

点评:谢某所取得的土地承包经营权是可以抵押的。《农村土地承包法》第四十九条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”《物权法》第一百八十条也规定,以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权,可以抵押。因此,村委会认为土地承包经营权不能抵押的观点不能成立。

同时,根据《物权法》第一百八十七条规定,以荒地等土地承包经营权抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。本案中,谢某与徐某签订抵押合同后,没有办理抵押权登记手续,导致抵押程序不合法。所以,法院驳回了徐某的诉讼请求。

安徽警官职业学院 潘家永

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